월급쟁이 부자로 은퇴하라

                                                                                                                           저자: 너나위

 

1장

왜 투자를 해야하는가

 

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

-당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션

-통장, 밑 빠진 독

-결국엔 집값이 상승하는 진짜 이유

-당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

 

02 월급은 절대 오르지 않는다

-갈수록 떨어지는 노동가치

-직장인을 위한 자본주의는 없다

 

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

-다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래

-고령화와 노후 파산

-노후 준비는 셀프

 

04 직장생활 0년 차, 당신의 현주소

-이 집값이 말이 돼?

-무슨 일이 생긴 걸까?

-지금 내가 있는 곳

-경제적 자유보다 우선인 것

-투자의 이유

 

2장

당신과 돈이 가야 할 방향

 

01 직장인의 투자 전략

-돈을 버는 두 가지 방식

-돈을 쓰는 두 가지 방식

-돈을 대하는 나의 방식

-직장인의 포지션 전략

 

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

-어떻게 버는가? 어디에 쓰는가?

---직장인이 돈을 쓸 수 있는 세가지 방법---

①옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 '소비 자산'을 사는 데 쓴다

②필요한 곳에 아껴서 사용하고, 남는 돈을 통장에 넣어둔다

③필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산 자산'을 사는 데 쓴다

 

-직장인 투자자의 돈 흐름

---직장인의 비근로소득 창출 6단계---

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 ↔ 근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)

5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련)

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

 

♥ 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이 필요하다

 

03 내가 부동산을 택한 이유

-예·적금과 보험

-주식과 펀드

-부동산

-핵심은 레버리지

 

---<2장의 요약>---

√ 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다

√ 궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야한다

√ 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다

√ 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다

 

3장

평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 

♥확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다

투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다

 

01전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

-투자이유

→투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

   그 후에  매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다.

-집값도 할인이 된다

-이주수요와 신축의 힘

-부동산은 입지, 투자는 관계

-투자결과

 

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만 원 : 분당 21평 아파트

♥---투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기---

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기 동안.

-투자 이유

-저평가 부동산을 보는 안목

-상대가 원하는 것 파악하기

-나는 무엇을 줄 수 있는가

ex)"제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자 분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해주실 수 있을까요? → 이와 같은 태도로 접근해야한다.

-같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다

 

♥여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석 → 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대 수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓음.

 

-투자자의 자산목록 1호

-투자 결과

---<투자 교훈>---

①해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다

②실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다

③전장에 나가는 군이이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다

④초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

 

 

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘리는 대가 : 수지 32평 아파트

-투자이유

-대안이 있으면 급할 것이 없다

-알면 보인다

-투자 결과

---<투자 교훈>---

①단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다

②부동산 투자의 기준 세 가지, 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력

③아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다

④때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다

 

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

-투자 이유

-결국은 입지

-당신은 왜 집을 파는가?

-매도자가 걱정하는 것은 무엇일까?

♥보통 등기부 등본에는 해달 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다.

-투자 결과

♥LTV: 주택담보 인정비율 → 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 때 주택가격 대비 대출액으로 표현, 쉽게 말해 집값 의 얼마까 지 대출이 가능하는 결정하는 지표

DTI: 총 부채 상환 비율 → 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율, 즉 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표 현 하는 지표

---<3장의 요약>---

√ 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다

√ 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경을 써야한다

√ 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다

√ 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다

4장

성공 투자를 위한 필수 지식

♥투자는 위험한 것이 아니다

투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다

 

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

♥<투자의 목적> 비근로소득, 즉 내가 직접 시간을 투입해 일하지 않아도 자본이 스스로 일해 창출하는 소득을 마련하는 것

---종잣돈을 마련하는 방법 2가지---

첫째 : 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것

둘째 : 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히들 '깔고 앉은 돈')을 일할 수 있는 상태로 만드는 것

 

-쓰는 것부터 체크하라

→지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용 : 필요비

  지출하지 않아도 당장 문제 될 게 없는 비용 : 불필요비

-NO. 짠돌이

→예전보다 더 큰돈을 쓰고있음. 단 소비 대상이 <소비자산>에서 <생산자산>으로 바뀌었을 뿐!

-자본 재배치

→깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, <자본 재배치>라고 함

-돈은 없지 않다

 

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

-월세투자 VS. 전세투자

-노력 대비 효용

-직장인에게 가장 좋은 투자 방식

-변치 않는 투자 진리란 없다

 

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

-저평가

→사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다.

따라서 투자란, 사는 순간 버는 것

즉, 현재 가치 대비 싼 것을 산다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

-저평가 여부 확인하는 법

-실패없는 부동산 투자법

→시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이다.

 

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

-용돈 벌이 투자

-인생을 바꾸는 투자

---<용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정>---

①노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다

②현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다

③보유 자산의 크기를 키워나간다

④매입한 부동산을 장기 보유한다

⑤원하는 은퇴 시점을 전후로, 축척된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

♥처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입 → 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근 : 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것!

 

 

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

-똘똘한 한 채

-시스템 투자법

---<시스템 구축 계획>---

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다

3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다

 

-시스템 만드는 법

-에상을 뛰어넘는 속도

 

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

-지키는 것도 중요하다

-절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

둘재, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다

 

---<4장의 요약>---

√ 투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다

   단, 준비가 필요하다

√ 현시점 직장인에게는, 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자방식이다

√ 돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다

√ 인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해 나가라

√ 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라

5장

누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

♥주변에 휩쓸리지 말고,

스스로 전문가가 되어라

 

01 확실한 투자 기준 세우기

-기준을 세우기 위한 네 가지 질문

-아파트 투자의 기준

-좋은 입지와 지역의 위상

-명확한 기준과 순서

→저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다

---<투자흐름도>---

지역선정 --> 사전조사 --> 현장조사 --> 실전투자

 

02 가격이 상승할 지역 선정하기

-허니버터칩과 아파트

-아파트 시장의 흐름

→전세 매물은 없고 주택의 전세가와 매매가의 차이가 거의 없다 보니 어쩔 수 없이 집을 사는 일부 사람들이 생겨나면 하락세에 놓인 집값의 지지선이 생긴다. 그렇게 반등을 준비하는 것이다.

-지역의 선정의 기준과 순서

 

03 임장 전, 지역조사 하기

-무엇을 어떻게 조사할까?

-일자리

-교통

-학군

-지역의 분위기와 스토리

-가격

 

04지역을 눈에 담는 현장조사

-지역 주민처럼

-중개소 방문

-매물 확인

-중개소로 돌아와서

-아무리 강조해도 지나치지 않는 것

 

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

-바로 '그 물건'을 찾아서

-거기 아니면 여기

-우선협상 범위 설정하기

-임대를 결정짓는 네 가지 요인

 

6장

당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

 

01 인식과 태도의 변환이 그 시작이자 끝

-△△이 되어야 한다

-알았다면 행하라

 

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

-조급함 버리기

-순서를 따르고 반복할 것

-꾸준함 > 실행 >결심

 

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

-혼자보다 함께여야 하는 이유

-누구와 함께 갈 것인가?

-최고와 함께하는 법

 

04 갈등에 대처하는 자세

-투자자의 우선순위

-갈등을 줄이는 시간표

 

 

-위 내용 모두 본문에서 발췌함-